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      最細!!!!2018第三季度福州房地產市場分析 商品房成交均價環比上漲4.81%

      2018-11-04 絲竹文庫 網友評論 0

      一、福州市經濟發展情況1、福州市經濟發展總體情況經市統計局核定,2018年1-9月全市生產總值(GDP)達4858.90億元,同比增長8.6%,2018年1-9月全市規模以上工業增加值同比增長9.0%,全市固定資產投資同比增長14.4%。社……

      專題: 2月cpi同比上漲2.9 全國商品房銷售面積 金價仍有上漲空間 原油跌哪些股票受益 

      一、福州市經濟發展情況

      1、福州市經濟發展總體情況

      經市統計局核定,2018年1-9月全市生產總值(GDP)達4858.90億元,同比增長8.6%,2018年1-9月全市規模以上工業增加值同比增長9.0%,全市固定資產投資同比增長14.4%。社會消費品零售總額3342.05億元,同比增長12.8%。進出口總額(1-8月)1681.00億元,累計同比增長5.9%,其中出口總額(1-8月)1136.18億元,累計同比增長11.6%,進口總額(1-8月)544.80億元,累計同比減少4.3%。

      2、城市規劃及政策分析

      2017年10月2日,福建省人民政府發布《福建省人民政府關于進一步加強房地產市場調控八條措施的通知》,通過加強商品房預售監管、完善土地出讓方式控制樓面地價上漲、年內啟動一批共有產權住房建設并實現常態化供應、增加租賃住房供應、擴大公共租賃住房保障范圍、三年基本完成棚戶區改造、督促開發企業按照土地合同約定開竣工、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為等八條措施,以新的政策“組合拳”落實“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,促進房地產市場平穩健康發展。

      2017年12月29日,福州市住房公積金管理中心、市國土資源和房屋管理局、市城鄉建設委員會聯合印發《關于規范房地產開發企業行為保障職工正常使用住房公積金貸款有關事項的通知》,于2018年1月1日起正式實施,要求房地產開發企業不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。《通知》提出,各級房地產管理部門和公積金管理部門要加大聯合查處力度,建立信息共享和協同治理機制,對經查實存在阻止或變相阻止住房公積金貸款行為的房地產開發企業,責令限期改正,拒不整改的,暫停其項目網上簽約和預售監管資金撥付,并記入房地產開發企業信用檔案。

      2018年3月5日,福州市政 府網站發布《福州市城區經濟適用住房上市交易辦法》(榕政綜〔2018〕73 號),廢止了原2010年版《福州市城區經濟適用住房上市交易辦法》(榕政綜〔2010〕141 號),實施經濟適用房新政。最新文件規定2007年6月7日前購買經濟適用房并取證時間滿5年的,土地收益價款仍按申請繳款時房屋所在地土地級別相對應的住宅基準樓面地價的10%繳交(住房建筑面積×基準樓面地價×10%);2007年6月7日后購買經濟適用房并取證時間滿10年的,按房屋所在地段的住宅基準樓面地價的50%繳交(住房建筑面積×基準樓面地價×50%)。取證時間認定仍以登記時間或填發時間為準(新證按登記時間,舊證按填發時間)。

      2018年7月13日,福州市政 府網站出臺《關于福州市五城區商品住宅項目公證搖號銷售實施意見》,福州市所轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾等五城區的三類商品住宅項目,按照“首套剛需優先”原則,實行公證搖號方式公開銷售。范圍包括:a、三環路以內福州中心區域新批準預售許可的商品住宅項目;b、巡查整規活動中發現并經市房管局、市物價局、市不動產登記和交易中心等部門調查確認的違法違規樓盤;c、經市房管局、市物價局、市不動產登記和交易中心等部門認定的社會關注度較高的熱點樓盤。

      2018年9月4日,福建省住建廳發布《關于公開征求房地產市場“雙隨機”檢查和“黑名單”管理2個文件修改意見的通知》。包括捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格等23種違規行為拒不整改的,將被列入“黑名單”。緊接著,9月14日住建部再度強調,對投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等房地產亂象發現一起,查處一起,并予以曝光。

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      二、房地產市場狀況分析

      2018年三季度,房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求,另一方面重點調整中長期供給結構。政策聚焦擴大“有效供給”,積極出臺相關保障政策。大城市先后出臺住房發展規劃、土地供給中長期計劃,落實“有效供給”。重點城市新房成交面積繼續縮減 ,一線城市降幅明顯,政策嚴控下,重點城市新房成交規模繼續縮減。2018年以來福州樓市調控打出了一系列的組合拳,新房、二手房熱度得到大幅度降溫,新房連續止漲,二手房則是出現“三連跌”,跌幅亦創近三年新高。

      從成交量來看,三季度商品房成交面積達207.53萬平方米,環比上漲313.86%,同比上漲99.03%,在經歷連續兩個季度下跌后強勢反彈。其中,晉安區與倉山區依舊為拉動整體市場的成交量起到了關鍵性作用。

      數據來源:國策數據監測平臺

      從成交均價來看,三季度商品房成交均價為20,553元/平方米,環比上漲4.81%,同比下跌0.52%。其中,臺江區成交均價再次回歸榜首,31,774元/平方米的價格領跑福州商品房成交均價,鼓樓區位居第二,以25,291元/平方米緊追臺江區之后。

      數據來源:國策數據監測平臺

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      三、福州市新建商品住宅市場狀況分析

      1、福州市新建商品住宅整體市場狀況分析

      ①供需狀況分析

      2018年三季度福州市新建商品住宅供應面積為58.09萬平方米,環比下跌12.82%;成交面積為66.58萬平方米,環比上漲133.12%,同比上漲76.70%;供需比為0.87,回歸供不應求的整體態勢。

      數據來源:國策數據監測平臺

      ②成交均價分析

      2018年三季度福州市新建商品住宅成交均價為24,985元/平方米,環比上漲6.59%,同比上漲3.76%,環比指數保持逐步上升的走勢。

      數據來源:國策數據監測平臺

      ③成交結構分析

      從2018年三季度新建商品住宅成交面積結構來看,剛需戶型及首次改善戶型成為成交的主力戶型。據統計,面積在30-130平方米區間范圍內的成交套數占總量的89%,與去年同期相比上升了15個百分點。大戶型成交量有了較大的萎縮,面積在200平方米以上范圍內成交套數為240套,占總量的3%,與去年同期相比下降4個百分點。

      從成交價格看,全市新建商品住宅成交單價在16,000以上的占總量的91%,較去年同期相比增加了7個百分點,總價在300萬以上的占總量的25%,與去年同期減少了近11個百分點。

      2、福州市新建商品住宅區域性分析

      ①倉山區新建商品住宅市場

      2018年三季度倉山區新建商品住宅供應面積為18.47萬平方米,環比下跌34.60%,供應面積出現下滑的態勢;成交面積為28.69萬平方米,環比上升230.91%,同比上漲149.91%,成交面積大幅上漲。

      數據來源:國策數據監測平臺

      倉山區新建商品住宅價格2018年三季度保持基本穩定,成交單價為25,534元/平方米,環比下跌0.21%,同比增長3.03%。

      數據來源:國策數據監測平臺

      ②鼓樓區新建商品住宅市場

      2018年三季度鼓樓區新建商品住宅無供應面積,供應量繼上季度大幅上漲后跌至最底谷;成交面積為2.74萬平方米,環比上漲7.03%,基本保持穩定,同比上漲174.00%。

      數據來源:國策數據監測平臺

      2018年三季度鼓樓區新建商品住宅成交均價再次出現拐點,為30,811元/平方米,環比下跌15.57%,同比上漲15.41%。

      數據來源:國策數據監測平臺

      ③晉安區新建商品住宅市場

      2018年三季度晉安區新建商品住宅供應面積為29.16萬平方米,環比上漲118.75%;成交面積為20.22萬平方米,環比上漲104.66%,均呈現出大幅上漲的態勢。

      數據來源:國策數據監測平臺

      2018年三季度晉安區新建商品住宅均價達26,322元/平方米,均價位于五區中列,環比上漲13.63%,同比下跌7.95%。

      數據來源:國策數據監測平臺

      ④臺江區新建商品住宅市場

      2018年三季度臺江區新建商品住宅供應面積為2.66萬平方米,環比下跌163.56%;成交面積為2.13萬平方米,環比上漲21.71%。

      數據來源:國策數據監測平臺

      2018年三季度臺江區新建商品住宅成交均價達31,794元/平方米,環比上漲14.76%,同比上漲5.37%,成交均價再次超越鼓樓區,位于五區之首。

      數據來源:國策數據監測平臺

      ⑤馬尾區新建商品住宅市場

      2018年三季度馬尾區新建商品住宅供應面積為7.81萬平方米,環比上漲6.26%,同比下跌26.80%;成交面積為12.79萬平方米,環比上漲124.78%,同比上漲26.38%。

      數據來源:國策數據監測平臺

      馬尾區新建商品住宅價格為歷史新高,三季度住宅價格成交均價高達19,261元/平方米,環比上漲43.05%,同比上漲22.00%。

      數據來源:國策數據監測平臺

      四、福州市非住宅市場狀況分析

      1、福州市商業房地產市場狀況分析

      從供應量來看,福州市2018年三季度商業房地產供應面積為8.95萬平方米,供應量在連續兩季度下跌后迎來大幅回升,環比上漲653.6%;從成交量開看,福州市三季度商業房地產成交面積為61.98萬平方米,環比上漲2185.63%;從成交價格來看,福州市三季度商業房地產成交價格為28,354元/平方米,呈現出相反的態勢,環比下跌24.45%。從數據中可以看出,福州市商業房地產供應面積與成交面積與上個季度相比大幅上漲,而成交均價則連續兩個季度保持回落。

      數據來源:國策數據監測平臺

      從成交結構來看,2018年三季度中小面積商業用房成為成交的主力戶型。據統計,面積在30-90平方米區間范圍內的成交套數占總量的79%,與去年同期相比上升5個百分點。從成交價格來看,同上季度不同,高價位的商業房地產占比有所回落,其中成交總價在150萬以上的占總量的45%,與上季度相比下降32個百分點。

      2、福州市辦公房地產市場狀況分析

      從供應量來看,福州市2018年三季度辦公房地產供應面積為18.72萬平方米;從成交量開看,福州市三季度辦公房地產成交面積為15.69萬平方米,環比上漲1114.35%;從成交價格來看,福州市三季度辦公房地產成交價格為23,694元/平方米,環比上漲0.78%。從數據中可以看出,三季度辦公用房在供應量與成交量在連續下降后首呈大幅上漲的態勢,而成交均價與上季度相比保持穩定。

      數據來源:國策數據監測平臺

      從成交結構來看?,2018年三季度SOHO辦公用房依然是成交的主力戶型。據統計,面積在30-110平方米區間范圍內的成交套數占總量的53%,與去年同期相比下降了37個百分點。從成交價格來看,辦公房地產成交總價在300萬以上的占總量的34%,與上季度相比下降44個百分點。

      五、后市展望

      2018年前三季度,在“堅決遏制房價上漲”的市場總基調下,房地產行業調控政策不斷加碼,且限價政策進一步在各大城市蔓延,能給出的讓利空間十分有限。但隨著“金九銀十“傳統銷售旺季的即將結束,同時面臨去化難度增加、融資收緊、負債率走高等問題,更多的房企開始選擇抓住這一時機采取促銷活動。可以明顯感受的是,開發商的折扣意愿于8月底開始增強,在9月開始大范圍推廣,目前福建各地均有不同形式的讓利優惠。從最初的滯銷產品的讓利到推動適銷產品的去化速度。許久未見的購房節、分期首付、一口價、特價房等營銷活動重現市場,預計接下去房企折扣力度將加大,營銷活動方面也會更具有多樣性。預計隨著房企沖刺全年銷售目標,四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。

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